Allereerst: wat betekent dat nu die 'bouwshift' ?
Vanaf 2040 mag in de Vlaamse buitengebieden niet meer gebouwd worden, zelfs als die gronden zijn ingekleurd als woonuitbreidingsgebied ! Wie dus een grond bezit die een nieuwe bestemming krijgt als landbouw- of natuurgebied, krijgt een vergoeding (van vadertje staat) die de marktwaarde van dat moment weerspiegelt. Tot 2040 betaalt de gemeente die vergoeding, nadien wordt het de Vlaamse regering. Die 'bouwshift' - de nieuwe naam voor de meer gevoelige omschrijving 'betonstop' - is niet alleen onbetaalbaar, maar leidt bovendien ook tot speculatie, zo luidt de kritiek van boeren, natuurbeschermers, architecten en stedenbouwkundigen.
"Deze maatregel maat de bouwshift onbetaalbaar en onuitvoerbaar aldus T. Coppens, professor Stedenbouw en Ruimtelijke planning aan de Universiteit Antwerpen. Vandaag bekomen eigenaars van gronden bij een herbestemming, bijvoorbeeld van landbouwgrond tot natuurgebied, 80 procent van de geïndexeerde aankoopwaarde, en dit als zij hier binnen het jaar na herbestemming officieel een aanvraag toe indienen. Na één jaar vervalt de mogelijkheid tot aanvraag van de zogenaamde 'planschadevergoeding'.
Volgens een recente berekening is de gezamenlijke marktwaarde van alle onbebouwde percelen nu reeds ruim 90 miljard euro. Een 'vergroening' van die gronden wordt dus peperduur. En dat wordt het helemaal als de waarde van die gronden tot 2040 nog stijgt.
In de praktijk zal er de komende twintig jaar echter weinig gebeuren omdat zo'n herbestemming veel te duur is, voorspelt Rikkert Leeman van de Gentse stadsontwikkelaar Alides. Gemeentebesturen kunnen hun gronden groen houden door weinig of geen vergunningen meer te verlenen, zoals al vaak gebeurt. Niets doen kost niets....Dan krijgen we een feitelijke bouwstop zonder wettelijk kader. Dat creëert veel onzekerheid bij vastgoedprofessionals. Eigenaars van een bouwgrond in een buitengebied kunnen beter praten met de gemeentelijke administratie over wat nog mogelijk is, raad professor Coppens dan weer aan. Als een bouwvergunning wordt geweigerd, kan een schadevergoeding worden gevraagd bij de rechter. Maar die procedure kan lang aanslepen en is duur en onzeker.
Wie zijn de eigenaars van onbebouwde percelen in Vlaanderen ? 86 procent waren particulieren, berekende het Vlaams Planbureau voor Omgeving in 2010. Drie op vier bezitten slechts één perceel. Bijna een vijfde was in handen van partijen die meer dan tien percelen bezitten. Maar dat zijn niet allemaal speculanten, zegt Olivier Carrette van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector. "Onze leden kopen geen gronden om ze later met een meerwaarde te verkopen, wel om ze te ontwikkelen, en liefst zo snel mogelijk.' De grondspeculanten zijn verdwenen. "
Peter Lacoere, docent ruimtelijke ontwikkeling aan de HO Gent, ziet nog een reden waarom speculatie naïef zou zijn: 'In 2040 zijn we alweer vijf regeringen verder. Wie weet wat tegen dan nog beslist is.".
Eigenaars met bouwgronden in buitengebieden of afgelegen streken mogen er volgens Leeman van uitgaan dat het erg moeilijk wordt om nog te bouwen. Dat gegeven bepaalt de waarde van hun eigendom, als ze er ooit voor vergoed dienen te worden, redeneert hij. Niet de waarde vandaag. Ze mogen gerust concluderen dat hun eigendom veel minder waard zal worden.
Zijn er dan geen betere manieren om tot hetzelfde resulttaat te komen als de dure bouwshift van 2040 ?
De experts zien er twee :
- Peter Lacoere denkt aan een beperking van de periode waarin op een grond gebouwd mag worden. In Duitsland (8 jaar) en in Zwitersland (15 jaar) is dat al zo. De eigenaar krijgt een redelijke termijn op een project te realiseren. Doet hij dat niet dan kan de bestemming worden herzien.
- Ten tweede pleit hij ervoor de grondeigenaars de geïndexeerde aankoopwaarde uit te keren, eventueel zonder aftrek van de 20 procent.
Tenslotte pleit Frank Vastmans, docent economische geschiedenis aan de KU Leuven voor het invoeren van een belasting op het bouwen in buitengebied. De ecologische en maatschappelijke kost hiervan moet worden doorgerekend aan de groneigenaar aldus Vastmans. Op die manier wordt zo'n project voor veel mensen te duur. En wie zijn project plus de extra belasting toch kan betalen mag dat. Met het geld dat de overheid zo in kas krijgt, kan ze slecht gelegen gebouwen onteigenen om nieuwe groene ruimte te creëren.
Mijn persoonlijke bedenking bij dit alles is toch wel hoe één enkele beslissing van een regering een dergelijke impact kan hebben op het persoonlijk bezit van een groot aantal grondbezitters (86 % particulieren in 2010), vaak mensen die daar hun heel leven lang voor gewerkt en gespaard hebben, -inclusief betalen van belasting op arbeid-, soms met het doel om de mogelijkheid te bieden aan hun kinderen of kleinkinderen tot het bouwen van een eigen huis in de toekomst of voor zichzelf om op latere leeftijd de vruchten van hun arbeid te plukken en een tweede keer te bouwen. Deze mensen worden dan financieel afgestraft en dit in het algemeen belang en het belang van natuurbehoud. Tevens maakt het er voor jonge starters waar we in het andere artikel ('Evolutie van de vastgoedprijzen van 2020 tot heden') al over spraken, die juist in deze tijden van pandemie op zoek gaan naar rust en buitengebied niet makkelijker op om een betaalbare bouwgrond te vinden!